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第四十一章 房地产行业的金融血脉（第1页）

前头讲过了中国营业公司抵押放款的利率大部分是年息8厘到1分，有些是1分1厘到1分厘，平均至少9厘，加上佣金手续费1厘半到厘半。

未到期提前赎取，还要加算空利息个月，要是转押出去，公司赚1～厘，也有不赚的，主要赚佣金。

另外通过抵押还可拉到道契挂号，因为抵押产必须过户给中国营业公司，倘若是英册、法册道契，还要转换成美册道契，要是方单、田单更不用说，一定先要转换成道契。

因为抵押关系，必须把抵押产的经租权移交给中国营业公司管理，这样又多了一笔经租佣金收入，此外还有代理保险等业务收入。

所以做抵押放款业务，好处不少。

中国营业公司的大部分押款户是中国人，而放款户大多是外国教会和外商银行。

道契挂号和代客经租房地产是中国营业公司佣金收入另一渠道，道契挂号数量和代客经租房地产数量是逐年增长。

196到194年中国营业公司代客经租和道契挂号情况表明，道契挂号一般每年每张收佣金（俗称戤牌费）0银两，不包括过户费。

据中国营业公司第5次股东年会记录，道契挂号每年获利19000银两以上。

经租佣金率有多有少，据中国营业公司会计科编制营业情况摘要：197年6月经租佣金等于租金的.6％。

中国营业公司主要利润来自各类佣金收入。

民国14年10月～15年1月，15个月获毛利1189.86银两，除去开支，纯利105.90银两，发放股息1765银两，股息率达51.07％。

民国16年受时局影响，纯利减到7790.9银两，发放股息0.75％计750银两。

民国17年时局比较稳定，营业好转，纯利上升至150046.79银两，发股息0％计100000银两。

民国18年营业继续好转，获纯利467.1银两，发放股息45％计5000银两。

民国19年、0年是上海房地产业鼎盛时期，也是中国营业公司的黄金时代，这两年获纯利5068.7银两和954675.14银两，民国19年发放股息9.％计475000银两，民国0年发放股息18.75％计750000银两。

6年个月共获纯利18867.14银两，平均发放股息6.7％计168145银两。

民国1年受到一二八淞沪战争和民国年世界经济恐慌波及上海，以及白银外流等影响，造成房地产买卖陡然下降，从民国0年的647500银两下降到民国1年的51800银两（折合银元514400元）减少90％以上，民国年稍回升至88100银元，民国年又下降至1966900银元，这一年发放股息1.08％计7500银元。

到民国4年情况愈来愈严重，上海百业萧条，银根奇紧，房地产市况沉滞。

中国营业公司原来5个董事除老萨达礼外，都一一辞职，民国4年月6日老萨达礼死了，董事会全部换成新人，新当选的董事长叫伍锡父（C.F.Wolsiffer）。

这时候房地产价格猛跌，交易几乎停顿，放出的押款，连利息也收不到，更谈不到还本，若将押产出售势必造成很大亏蚀；另一方面公司欠别人的款项，包括转押出去的，必须还而无法偿还。