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第九章 一条中华名街的地产史（第1页）

在繁华的上海滩浪向，有一条闹猛的中华名街，它的名字叫做南京路，想必到过、还是尚未来过的朋友们，很多都不会对它陌生吧？

据说，阿拉上海滩的南京路，额头上头放扁担，头挑，伊个世界上最著名的商业街之一。

广义的南京路包括当下的南京东路和南京西路。

而狭义的南京路也就是一九四五年以前的南京路，原本专指今天的南京东路、也就是南京路步行街。

本作品记述解放前特别是抗日战争前房地产的情况，故仍旧沿用旧路名。

阿拉大清国道光二十三年、公元一八四三年上海滩开埠后头的辰光，先到的外商洋行沿外滩永租土地，后来的眼看着外滩浪向被先到的占了先，不得不只好向西发展。

侬还记得前头讲过的第一次《租地章程》吧？其中规定留有出浦大路四条，其中讲到的在四分地之南的一条也就是后头的南京路。

其中尤其值得指出的是，上头讲到的四分地也就是沙逊大厦的基址。

南京路先后分三次开筑，头一次是在大清国道光二十七年，有英吉利国商人六人合股在当时租界之外头租地八十多亩，开辟年阿拉上海滩第一个跑马厅，中间为花园，专供外人骑马游乐。

而这就是很快闻名上海滩的、大名鼎鼎的上海跑马场，蜚声海内外的海上地标性建筑，而历史应该记住这几个所谓洋人的名字，他们是英吉利国商人霍格、W．HOGG、吉勃、T．D．GIBB．兰雷、LANGLEY、派金、W．W．PAKIN、韦勃、E．WEBB。

这里先不多讲跑马场，而是再次把话题转回南京路上头唻。

为了便于通行，这些目光远大的早期上海滩开拓者出资筑成一段路叫花园弄，这就是现在的南京东路东段。

道光二十八年十至十一月间、公元一八四八年，英吉利国租界扩展到周泾浜、也就是现在的西藏路，上述跑马厅与花园弄已成热闹地带，地价高涨。

于是许多人眼热了，股东们便在租界西部另租土地一百七余亩辟为第二个跑马厅，而将第一个跑马厅土地高价出卖。

同时将花园弄向西伸延，因路面较宽，可通马车，人称“马路”

，这就是现在的南京东路中段。

到了咸丰十一年、公元一八六一年辰光，炒卖地皮尝到甜头的洋人冒险家们越过泥城浜又在界外一次圈地五百多亩设置第三个跑马厅，将第二个跑马厅再次高价出卖。

同时伊将贯穿第二跑马厅中央将马路再向西延伸至泥城浜，这就是现在南京东路的西段。

由此，一条东起外滩、西至第三跑马厅的马路已经贯通，但还没有出现南京路的名称。

直到咸丰十二年，伊公共租界工部局接受英国领事麦华陀、也叫做麦特赫司脱的建议，将租界内九条南北向的马路以省份命名，十条东西向的马路以省会城市命名，花园弄才被正式定名为南京路。

不过阿拉上海人仍然习惯上叫它大马路。

南京路从外滩起，沿路两旁土地先后都被永租。

沙逊大厦基地于道光二十四年永租，四川路口惠罗公司基地于道光二十五年永租，河南路哈同大楼基地于道光二十七年永租，山东路慈淑大楼及浙江路永安公司基地咸丰五年永租，西藏路大新公司基地咸丰十一年永租，至此路旁土地全部被洋商永租一空。

中国商人在南京路造的四大公司、大陆商场、大庆里等土地都是向洋商购买或租赁的，租地到期房屋还无偿交给地主。

据说从清同治八年至民国年、公元一八六九到一九三三年、共记十九次租界里厢土地估价资料中统计，阿拉南京路占有土地的大户前三名里头，除开清光绪十六年、公元一八零年曾由亚当孙在第三名中占了一席之地以外，其余名次全被史密斯、霍格、沙逊、哈同、汉璧礼、雷士德等6家包办。

值得让人玩味的是，头十三年南京路上头的地皮大王是前头一再提到过的史密斯，紧跟着中间三十四年的辰光里厢，称霸南京路的房产大王换成了沙逊，想必大家对这个洋人还印象深刻吧？

俗话讲上海滩后浪推前浪、前浪倒在外滩上，上海滩的房地产行业从来都是竞争激烈，明争暗斗不断，很快风水轮流转，到了民国之后，直到共和国建立以前，后头十八年雄踞南京路的地皮大亨，不是别人，正是本作品的主人公哈同。

据民国辰光一部演绎上海滩历史变化的《上海鳞爪》里头讲国这么一条逸闻，叫做半条大马路。

其中讲道：东至黄浦滩、西到泥城桥一段之南京路、俗呼“大马路”

，从前用水泥铺路，后来都改用赭色香梨木铺砌，所费不资。

相传全路经费由入英国籍之犹太人哈同捐助，未知是吗。

又南京路一带之房屋地产，大半由哈氏购置，故哈有“半条大马路”

之豪誉。

南京路两旁土地面积，因道契的划分由四百多亩减少到二百多亩。

前三名占有土地面积在总面积中的占比，最小是清光绪八年的四成，最大是民国十九年、公元一九三零年的六成。

其中头名占前三总面积的占比，最小是清光绪八年沙孙的四成，最大是民国二十二年哈同的七成。

直到最后南京路地产有将近一半集中到哈同名下，所以当时人称哈同占有南京路半条街并非虚夸。

曾经差点客死路途之上，曾经差点流落街头的穷小子哈同，因为占据了上海滩一线地段和顶级的口岸，因而身价倍增，家财不菲了，而南京路也因为有了哈同这样一位来自西方的冒险家的历史陈迹，而倍添了沧桑的感觉。

（未完待续）