第九十一章 租界当局的规划红线
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前面讲到了新涨滩地，其实涉及到了大清国国有土地管理的大问题，据说上海开埠前后，征粮土地由县管理发证，日常产权过户事务由基层地保册书经办；开埠后的洋商永租土地事务由道台衙门办理，其中应纳田赋改由洋商交纳年租。
而对未纳田赋之地以及沿江新涨滩地，专设沙田官产机构办理升科给与执照，其中的沙田官产机构业务主要是土地测量、登记发证（状）、产权移转、管理公地、管理岸线、土地征用、调处土地纠纷、管理洋商租地等等。
而什么叫做土地升科，据说阿拉大清国新开垦出来的田地，一般按照水田六年，旱田十年不征税，满年限后，按照赋税相关规定，征收钱粮，也就是依法纳税，与普通田亩同等，叫做升科。
上海滩上头的土地升科总共有三个大类，其一是沿海沿江新涨滩地，又叫沙田；其一是公浜、公路荒地，又叫官产；其一是上海县官府因为方单记载小于实际地块面积，从而形成实际面积大于产证面积，叫作溢地。
上面这几种地块都是不完纳粮赋的，使用这些地的人，应缴纳一定的地价取得产权凭证，并按规定完税纳粮。所以土地升科业务，收入可观，历来是上海滩上海滩洋人也好，华人也好争夺的热门地块。
当然了上海滩上头的洋人们凭借着所谓治外法权，还享有许多诸如越界筑路之类的特权，而不仅仅只是在土地升科这一方面获取超额的经济利益。
讲起越界筑路，据说越界筑路是上海各租界当局在租界外面修筑道路，并进而事实上取得了一定行政管辖权的附属于租界的准租界区域，又是一个新开辟的国中之国。
上海租界的越界筑路开始于太平天国战争期间的十九世纪六十年代，如著名的静安寺路、英文名称BubblingWellRd.，新闸路、英文名称SinzaRoad，极斯非而路、英文名称JessfieldRoad，卡德路、英文名称CarterRoad等等。
越界筑路在租界范围之外铺设道路沟渠、架筑桥梁、牵引水电瓦斯、安设巡捕房等等配套措施往往接踵而至，而这跟今朝由上海滩流行开去的配套开发如出一辙。
因而由于越界筑路带来了公共交通及地方治安等诸多便利，沿途的房地产业蓬勃兴旺，上海的城市空间因此由传统的中心区域外滩地区不断向西、向北扩张。
由此上海滩租界当局想要越界筑路的野心，带出上海滩大清国官方和法租界之间的冲突，由此展开邵友濂、汤寿铭等上海官吏在其中的表现，以及李梅、弗朗索瓦等租界官员的狼子野心，可以讲，用阴谋论的视角来讲述这些昔日横行沪上的殖民者，也是毫不过分的。
租界当局不断要求扩大租界面积和越界筑路，其目的之一，就是为了扩大征收捐税的范围。外国房地产商是租界扩张和越界筑路的直接得益者和积极鼓吹者。
在租界扩大部分和越界筑路地段，市政设施也跟着发展。新道路开通后两旁房屋建筑很快增多。
比方讲新沙逊洋行的老板维克多·沙逊的别墅民国二十二年在如今上海动物园附近开工兴建。又比方讲美商普益地产公司在虹桥路、中山西路、大西路（今延安西路）等越界区域建造了不少房屋。这些地区因为地价、房租比租界中心区域低，人们乐意迁居于这些交通便利、设施齐全的新地段。
外国房地产商，大多数是工部局或公董局的董事，或者是和它有关系的人，直接间接参加策划越界筑路的计划，信息灵通。一旦计划拟定，就抢先在路线两侧，贱价收买大量土地，他们这样做有两个目的：一方面为工部局或公董局筑路找借口，说外国侨民在那里已经有了大量产业，要求租界当局“保护”；另一方面“抢先”占有土地，等到越界马路筑通，地价上涨，短期内就可获得几倍甚至几十倍暴利。
法租界的越界筑路区，地价上涨情况与公共租界相同。环龙路（今南昌路）未辟时，有一块土地宣统二年每亩价仅七百多两，民国元年路筑通，到民国十八年涨到一万两千两，十九年间竟涨了十六倍还多。
再举例讲，法租界的一些法国房地产经营者，如“万国储蓄会”“中国建业地产公司”“天主堂”等等，都从法租界的越界筑路中得到巨利。
说到这里，混迹上海滩的亨同自然是不敢人后，在其中捣糨糊，大获其利了。
上海滩上头做生意，历来讲究个天时、地利、人和，这亨同再怎么精明能干，要是没有大时代的背景，也是徒呼奈何罢了。
那么前面一再讲起的越界筑路，细说起来，又是具体是怎样的呢？
而这还要从道光二十五年的《上海租地章程》讲起，章程里头讲道了首次划定外人居留地界址为：洋泾浜、以南，黄浦江以西之地。明确规定由英殖民者专管。翌年，英租界正式辟设，确定西面以界路为界，面积约八百多亩。
时间过了仅仅两年后，道光二十八年，英租界西界由界路向西推进到泥城浜，面积扩充到了近三千亩，比原面积扩充了三倍有余。范围到了东北至吴淞江第一码头，西南至周泾浜，西北至吴淞江边。
同年，苏州河北岸的虹口地带被辟作美租界，但未确定界址，算是留下了一桩悬案。
咸丰十年，太平军李秀成率兵*近上海，引起清政府和上海侵华外人的惶恐。
在大清国政府授意、纵容下，租界外人组成洋枪队。并以军队需开赴前线、镇压太平军为由，修筑军路。英吉利国租界首期筑有徐家汇路、新闸路、霍格路、极司菲尔路和吴淞路等。
同期，租界内跑马总会购进从泥城浜起至静安寺止的长条地带，越界筑成一条跑马道，为静安寺路前身。（未完待续）
前面讲到了新涨滩地，其实涉及到了大清国国有土地管理的大问题，据说上海开埠前后，征粮土地由县管理发证，日常产权过户事务由基层地保册书经办；开埠后的洋商永租土地事务由道台衙门办理，其中应纳田赋改由洋商交纳年租。
而对未纳田赋之地以及沿江新涨滩地，专设沙田官产机构办理升科给与执照，其中的沙田官产机构业务主要是土地测量、登记发证（状）、产权移转、管理公地、管理岸线、土地征用、调处土地纠纷、管理洋商租地等等。
而什么叫做土地升科，据说阿拉大清国新开垦出来的田地，一般按照水田六年，旱田十年不征税，满年限后，按照赋税相关规定，征收钱粮，也就是依法纳税，与普通田亩同等，叫做升科。
上海滩上头的土地升科总共有三个大类，其一是沿海沿江新涨滩地，又叫沙田；其一是公浜、公路荒地，又叫官产；其一是上海县官府因为方单记载小于实际地块面积，从而形成实际面积大于产证面积，叫作溢地。
上面这几种地块都是不完纳粮赋的，使用这些地的人，应缴纳一定的地价取得产权凭证，并按规定完税纳粮。所以土地升科业务，收入可观，历来是上海滩上海滩洋人也好，华人也好争夺的热门地块。
当然了上海滩上头的洋人们凭借着所谓治外法权，还享有许多诸如越界筑路之类的特权，而不仅仅只是在土地升科这一方面获取超额的经济利益。
讲起越界筑路，据说越界筑路是上海各租界当局在租界外面修筑道路，并进而事实上取得了一定行政管辖权的附属于租界的准租界区域，又是一个新开辟的国中之国。
上海租界的越界筑路开始于太平天国战争期间的十九世纪六十年代，如著名的静安寺路、英文名称BubblingWellRd.，新闸路、英文名称SinzaRoad，极斯非而路、英文名称JessfieldRoad，卡德路、英文名称CarterRoad等等。
越界筑路在租界范围之外铺设道路沟渠、架筑桥梁、牵引水电瓦斯、安设巡捕房等等配套措施往往接踵而至，而这跟今朝由上海滩流行开去的配套开发如出一辙。
因而由于越界筑路带来了公共交通及地方治安等诸多便利，沿途的房地产业蓬勃兴旺，上海的城市空间因此由传统的中心区域外滩地区不断向西、向北扩张。
由此上海滩租界当局想要越界筑路的野心，带出上海滩大清国官方和法租界之间的冲突，由此展开邵友濂、汤寿铭等上海官吏在其中的表现，以及李梅、弗朗索瓦等租界官员的狼子野心，可以讲，用阴谋论的视角来讲述这些昔日横行沪上的殖民者，也是毫不过分的。
租界当局不断要求扩大租界面积和越界筑路，其目的之一，就是为了扩大征收捐税的范围。外国房地产商是租界扩张和越界筑路的直接得益者和积极鼓吹者。
在租界扩大部分和越界筑路地段，市政设施也跟着发展。新道路开通后两旁房屋建筑很快增多。
比方讲新沙逊洋行的老板维克多·沙逊的别墅民国二十二年在如今上海动物园附近开工兴建。又比方讲美商普益地产公司在虹桥路、中山西路、大西路（今延安西路）等越界区域建造了不少房屋。这些地区因为地价、房租比租界中心区域低，人们乐意迁居于这些交通便利、设施齐全的新地段。
外国房地产商，大多数是工部局或公董局的董事，或者是和它有关系的人，直接间接参加策划越界筑路的计划，信息灵通。一旦计划拟定，就抢先在路线两侧，贱价收买大量土地，他们这样做有两个目的：一方面为工部局或公董局筑路找借口，说外国侨民在那里已经有了大量产业，要求租界当局“保护”；另一方面“抢先”占有土地，等到越界马路筑通，地价上涨，短期内就可获得几倍甚至几十倍暴利。
法租界的越界筑路区，地价上涨情况与公共租界相同。环龙路（今南昌路）未辟时，有一块土地宣统二年每亩价仅七百多两，民国元年路筑通，到民国十八年涨到一万两千两，十九年间竟涨了十六倍还多。
再举例讲，法租界的一些法国房地产经营者，如“万国储蓄会”“中国建业地产公司”“天主堂”等等，都从法租界的越界筑路中得到巨利。
说到这里，混迹上海滩的亨同自然是不敢人后，在其中捣糨糊，大获其利了。
上海滩上头做生意，历来讲究个天时、地利、人和，这亨同再怎么精明能干，要是没有大时代的背景，也是徒呼奈何罢了。
那么前面一再讲起的越界筑路，细说起来，又是具体是怎样的呢？
而这还要从道光二十五年的《上海租地章程》讲起，章程里头讲道了首次划定外人居留地界址为：洋泾浜、以南，黄浦江以西之地。明确规定由英殖民者专管。翌年，英租界正式辟设，确定西面以界路为界，面积约八百多亩。
时间过了仅仅两年后，道光二十八年，英租界西界由界路向西推进到泥城浜，面积扩充到了近三千亩，比原面积扩充了三倍有余。范围到了东北至吴淞江第一码头，西南至周泾浜，西北至吴淞江边。
同年，苏州河北岸的虹口地带被辟作美租界，但未确定界址，算是留下了一桩悬案。
咸丰十年，太平军李秀成率兵*近上海，引起清政府和上海侵华外人的惶恐。
在大清国政府授意、纵容下，租界外人组成洋枪队。并以军队需开赴前线、镇压太平军为由，修筑军路。英吉利国租界首期筑有徐家汇路、新闸路、霍格路、极司菲尔路和吴淞路等。
同期，租界内跑马总会购进从泥城浜起至静安寺止的长条地带，越界筑成一条跑马道，为静安寺路前身。（未完待续）