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第八十八章 长江后浪推前浪（第1页）

这里先不说这些日后暗中呼风唤雨的华界富豪，而是先来说过如今名不见经传的人物，他就是程谨轩。

程谨轩这个人可是势头闹猛，后来更是号称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”

，而哈同就是本作品主人翁亨同的原型，此时还是承包老沙逊洋行房建项目的包工头。

而在讲起程谨轩之前，还要向铺垫、铺垫，算是交代一下他的东家，及其发迹史。

此外根据介绍，英商新沙逊洋行、英文名称E.D.Sassoon&Co.是英籍犹太人伊利亚斯·台维特·沙逊、英文名字称作EliasDavidSassoon于阿拉大清国同治十一年、公元一八七二年创立的。

因与其胞兄阿尔伯特·沙逊、英文名字AlberrAbdullahSassoon经营的沙逊洋行、英文名称DavidSassoon&Co.中文行名相同，极易混淆，因此人们以其来华先后，在行名前冠以新、老二字，以示区别。

但两行在经营及资金上并无关系，各有花头的。

讲起来如今黄浦区的浦西地区才是上海近代房地产业发源地。

上海滩开埠初期，西方殖民主义者利用道光二十五年、公元一八四五年强迫大清国政府制定的《上海土地章程》建立租界，并通过永租形式，取得了土地的实际所有权。

土地章程的产生为近代中国资本主义地产经营创造了条件，为近代房地产业的兴起铺平了道路。

而黄浦江畔房地产业的兴衰受国内外战争、政局和经济动荡的影响。

具体讲起来，阿拉大清国咸丰三年、公元一八五三年爆发小刀会起义，而紧跟着咸丰七年至清同治元年、公元一八六二年太平军三次进攻上海，租界人口陡增，出现了华洋杂居的局面，对房地产业的形成起了相当的促进的作用。

由于房屋需求迫切，率先涉及上海滩房地产业的老沙逊、怡和、仁记等一批洋行，大量兴建木板简屋，出租牟利，资本主义房地产经营由此在沪上开端了。

随着同治三年太平天国战争平息，并且伴随着同治五年伦敦金融风潮波及上海，一时间租界人口骤减，市面萧条，房地产业一度跌入低谷。

俗话说行情有起有落，阿拉大清国同治九年前后，经济又开始复苏，房地产业得到新的发展，民居房屋由木板简屋改建为以石库门里弄为主的住宅，由此进入到了具有上海滩特色的新阶段了。

而黄浦江畔陆续出现专业性的外商房地产公司，他们依仗租界特权，*纵上海房地产买卖、经营、代客经租等业务，数量占全市九十甚至以上。

上海滩房地产业发展到了十九世纪末，随着社会动荡，战乱频发，黄浦江畔的租界里头人口又一次次大增，房地产业受到刺激，进一步扩大，外商经营房地产的专业性公司大量增加，中国房地产商也开始参与其间。

上海滩房地产业算是由一家独霸，指得是洋人垄断；到了二士争功，阿拉华人也乘势崛起了。

随着参与企业的多元化和实力的增强，上海滩上建房规模越来越大，具体到外滩、南京路一带具备了良好的投资环境，中外投资者纷纷在这里租地造屋，开行设店，这一带逐渐成为“黄金地段”

。

外滩上头风格各异的大楼拔地而起，数量之多，为上海滩之冠。

同时各类里弄房屋大量兴建，一步步走向了全盛阶段。